Pour se constituer un patrimoine, rien de tel que d’investir dans la pierre. En investissant dans l’immobilier, plusieurs possibilités s’offrent à vous, dont l’immobilier d’entreprise qui désigne tous les biens destinés à un usage professionnel. Je vais vous présenter un type de placement peu connu, hybride entre l’investissement entrepreneurial et immobilier. Il ne s’agit ni d’immobilier classique ni commercial. Je vous propose une approche différente qui consiste à acheter des entreprises avec de l’immobilier que l’on fait pivoter ensuite. Pour en savoir plus, découvrez sans attendre les 6 avantages d’investir dans l’immobilier d’entreprise.
L’approche que je vous propose consiste non seulement à acheter une entreprise avec une prédominance immobilière, mais aussi à acquérir de l’immobilier qui n’est pas valorisé selon des critères classiques. Je m’explique. Quand on investit dans l’immobilier, on vérifie plusieurs points : prix au mètre carré, possibilité de faire des divisions, etc. Mais ici, nous allons plutôt le regarder dans le prisme d’une reprise d’entreprise, d’actifs entrepreneuriaux. L’entreprise se valorise ainsi un certain montant et son système de valorisation n’est pas le même que celui de l’immobilier.
Quand on reprend une entreprise, on la valorise en fonction de son résultat et d’un certain nombre de critères comptables. Si ces critères sont dégradés, même s’il y a de l’immobilier, celui-ci ne va pas se valoriser comme si l’on achetait juste et uniquement de l’immobilier, puisque l’on acquiert l’entreprise dans son entièreté. Acheter de l’immobilier compris dans une entreprise reste très avantageux, car son système de valorisation est complètement différent.
Le sourcing – recherche de cible – se révèle particulièrement intéressant, car peu de personnes savent le pratiquer. En effet, les gens sont spécialisés soit dans l’immobilier soit dans l’entrepreneuriat, mais très peu maîtrisent les deux à la fois. Imaginez deux cercles concentriques, celui de l’immobilier et celui de l’entrepreneuriat, qui s’entremêlent un peu. À la croisée des deux se trouve le sweet spot ou zone idéale. Or, cette intersection est peu exploitée, ce qui donne l’avantage extrêmement intéressant du sourcing. Celui-ci va pouvoir s’effectuer d’une autre manière que celle qui se fait habituellement dans l’immobilier.
Une fois que vous avez fait l’acquisition d’une entreprise à prédominance immobilière, vous pouvez stopper l’activité si elle n’est pas rentable ni viable ou la réorienter puis vous rémunérer de différentes façons. Plusieurs solutions s’offrent donc à vous :
Pivoter, c’est procéder à un ajustement, une réorientation stratégique. D’une part, en faisant pivoter l’activité, non seulement elle devient plus intéressante, mais en plus, elle vous permet d’augmenter le loyer. D’autre part, en réorientant l’immobilier, par exemple en faisant une construction ou tout autre changement, vous pouvez réaliser une plus-value au moment de sa revente. Comme vous le voyez, nous ne sommes pas dans des strates hermétiques. Les facettes à exploiter sont nombreuses et permettent de dégager de la valeur dans ces actifs entrepreneuriaux immobiliers.
Une autre méthode encore plus rentable consiste à faire pivoter à la fois l’immobilier et l’activité. Pour ne pas vous soucier de l’activité, vous pouvez soit la revendre et garder l’immobilier, soit la mettre en location-gérance. La location-gérance est un contrat qui permet à un propriétaire de fonds de commerce de toucher une redevance en échange de l’exploitation de l’activité par le locataire-gérant.
C’est particulièrement intéressant depuis la loi de juillet 2019 qui autorise l’utilisation de ce procédé sans avoir à exploiter l’activité pendant deux ans au préalable. Grâce à ce contrat, vous percevez à la fois des loyers immobiliers, comme tout propriétaire, ainsi qu’une redevance, sans devoir exploiter l’activité.
Quand vous êtes uniquement concentré sur l’immobilier, vous avez des financements propres à l’immobilier. Tandis que lorsque vous entrez dans l’univers extraordinaire du financement de la reprise d’entreprises, vous découvrez une pléthore de solutions de financement. Investisseurs, fonds, crédits-vendeurs, ces ouvertures de financement beaucoup plus importantes, vous ne les trouvez pas dans l’immobilier classique. De plus, elles ont l’avantage de faciliter la transmission du patrimoine entrepreneurial lié à cet immobilier.
Chaque crise a son opportunité. La reprise entrepreneuriale avec immobilier en est une puisque les entreprises et leurs résultats se sont dégradés avec le temps, diminuant leur valorisation. Du côté des loyers, les prix ne baissent pas et tant que l’on ne rentre pas dans une crise systémique, la situation ne va pas changer. On peut donc percevoir une opportunité dans le contexte actuel, comme nous le faisons au sein de l’Incubateur, mon programme d’accompagnement pour faire de la reprise d’entreprise.
Dans ce mastermind, je travaille avec une personne qui fait de l’investissement immobilier tel que je viens de vous l’exposer. Malgré notre expérience respective, nous avons été surpris de la facilité et de la rapidité avec laquelle l’occasion s’est présentée. Nous étudions actuellement la réalisation de la stratégie. Nous nous positionnerons seulement si l’on arrive à dégager entre 70-80 % de plus-value, c’est-à-dire que pour un euro investi, on récupère 1,80 euro. De plus, la fiscalité qui s’applique sur ce type d’opération est celle des entreprises, beaucoup plus favorable que la fiscalité immobilière.
Vous souhaitez découvrir de nouvelles perspectives et en savoir plus sur l’investissement dans la reprise d’entreprise ? Nous vous accueillons avec grand plaisir au sein du formation sur la reprise !
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